1기 신도시 재건축 대상은 어디인가? 특별법 관련 수혜 순위와 전망

1기 신도시는 재건축과 리모델링 특별법에 의해 수혜 지역으로 뜨겁습니다

과연, 1기 신도시는 어디이며, 가장 투자하기 좋은 부동산(아파트)은 어디일까요?

1기 신도시는 어디인가?

총 5개 지역으로 구분되어 있으며, 세대가 큰 순으로 분당→일산→산본→평촌→중동 순위로 구성됩니다.

다 많이 들어본 지역일 텐데요, 이번에 1기 신도시 특별법으로 인한 수혜를 집중적으로 받는 지역으로 전망됩니다.

1기 신도시 현황

 

1기 신도시 특별법이란 무엇인가?

• 규제완화 : 용적률(용적률), 건폐율 같은 지구단위 계획을 수반하는 규제 완화
• 세입자 배려 : 재건축 시 분양권에 대한 우선 청약권, 임대주택의 우선 임대권 제공
• 안전진단 규제완화 : 법개정이 필요 없으며, 즉시 대통령령으로 변경/실행 가능
• 이주단지 제공 : 재건축시 이주 부담을 덜어주기 위해, 3기 신도시에 이사 갈 곳 제공(선택)
• 추가 부담금 정부지원 : 추가 부담금에 대한 규제완화 및 정부제정 등으로 장기 융자 제공 전망
• 광역 교통망 예타 면제 : 특별법에 의거 신설되는 광역 고통 망이나 계획에 잡힌 교통망 대상 면제 전망

 

재건축, 재개발, 리모델링 등의 개발 시, 가장 중요한 것은?

사업성을 먼저 고려해야 합니다.

사업성은 어려운 게 아니고, 어디가 가장 돈을 많이 벌 수 있으니 그곳을 먼저 투자해서 개발하는 것입니다

그중에 가장 핵심으로 중요한 지표가 바로 용적률(%)입니다.

부동산의 이 비율이 낮으면 낮을수록 사업성이 좋기 때문에, 아래 1기 신도시 지역별 전망을 확인해 보시죠

 

어디가 가장 수혜 지역인가?

아래 표 하나로 설명이 충분할 것 같습니다.

구분	분당	일산	평촌	산본	중동
평균 용적률(%)	184	169	204	205	226

 

용적률은 무엇이고, 왜 중요한가?

용적률이 낮다는 것은, 더 많이 더 높이 더 잘 지을 수 있습니다.

쉽게 말씀드리면, 기존 100 → 200%로 증가하기에 집이 2개가 되어 돈이 많이 벌 수 있는 수혜를 갖는 지역이라는 것입니다.

아주 간단하게는, 아래 그림처럼 같은 땅에 2층을 올리느냐? 3층을 올리느냐? 엄청난 차이가 발생하는 것 이죠

여러분이라면 내 땅에 더 많이 짓고 높이 지어 많은 수익을 남기고 싶지 않겠습니까?

시공업체와 기존 거주 주민들도 같은 생각이지요, 그렇기 때문에 현재 1기 신도시 중에서 일산이 가장 뜨고 있지요

용적율 설명 비교

 

아파트 재건축과 리모델링의 핵심은?

아래 표 하나로 정리해 드릴 테니, 꼭 잊지 마셔야 합니다. 다시 말씀드리지만 교통 따위는 상관없습니다.

교통, 학교, 기반시설 등은 아파트가 생기고 일자리가 생기면서 자연스럽게 따라오는 부속물입니다.

재건축의 가장 1순위는 사업성, 2순위도 사업성, 3순위도 3 사업성, 오직 사업성이 전망입니다.

구분	용적률(용적율)	건폐율	대지지분	토지용도
내용	낮아야 함 (160% 이하)	낮아야 함 (20% 이하)	높아야 함 (14평 이상)	3종 또는 2종 일반주거지

 

1기 신도시 중에 가장 괜찮은 재건축 물건은 무엇인가?

위에서 용적률(%)이 가장 낮아, 사업성이 가장 좋았던 1기 신도시 재건축 지역인 일산을 예를 들어 보겠습니다.

용적률과 건폐율이 제일 낮고, 대지지분이 높아 사업성이 좋고 상승 전망의 아파트로만 간략히 추려봤습니다.

물론 다른 곳에 더 좋은 1기 신도시 재건축 대상 아파트에 투자처를 알고 계시다면 당연히 그곳을 보셔야 하겠지만

현재 전국적으로 수혜 1순위로 꼽히는 일산에서 가장 사업성이 좋은 몇 개 부동산을 보여 드리는 것입니다.

아파트명	준공	용적률	건폐율	대지지분	토지용도
문촌 16	94년	182%	16%	18평	3종일반
강선 12	94년	173%	50%	7평	준주거지
강선 14	94년	182%	9.5%	15평	3종일반
장성대명2	95년	161%	15%	14평	2종일반
후곡11,12	95년	158%	13%	17평	2종일반

 

1기 신도시 핵심 5개 아파트 단지

 

후곡 11,12단지 현재 상황

어차피 네이버 부동산에서 보시는 게 가장 정확하고 저렴합니다.

하지만 대략적인 가격과 평형을 정리해 드릴 테니 내가 한 3억은 벌고 싶고, 수중에 약 1억 정도 있으신 분은 꼭 집중해서 보시기 바랍니다.

후곡 11,12단지는 하나의 단지로 보셔야 합니다.

모든 배관 설비 등이 연결되어 있어 분리하여 재건축 재개발 리모델링을 절대 할 수 없는 구조적 특징이 있습니다.

평형	25평	27평
매매가 (22.04.17. 기준 : 1층 및 탑층 제외)	4.8억 부터	5.1억 부터
실거래가 (22.04.17. 기준 : 1층 및 탑층 제외)	평균 4.4억 / 최신 4.6억	평균 5.2억 / 최신 5.4억
전세가 (계약갱신 청구권 미사용 기준)	최신 2.7억	최신 3.0억
꿀팁 of 꿀팁	주택가 6억 이하로, 디딤돌 대출 및 보금자리론 동시에 신청 활용가능
특장점1	우수한 학군(오마중/신일중) 및 학원가(전국 2~3위 규모)
특장점2	일산역 트리플 역세권 경의선(이미 개통), 일산-원시선(23년 1월 개통), 인천2호선(27년 예정)
특장점3	대단지(1,560세대)로 커뮤니티시설 및 향후 가격 상승 여력 충분함

 

결론은, 대지지분이 큰 27평이 가장 좋은 부동산으로 생각됩니다. (저는 직장인이고 업자 아닙니다)

디딤돌 + 보금자리론 동시 및 마통까지 뚫는다면 현금 약 1억으로 시세차익 최소 2~3억으로 예측되고 있습니다.

재건축 시에는 최소 10억 보고, 리모델링 시 약 8억 수준으로 치솟을 것으로 보이는 물건을 예시로 보여 드렸습니다.

 

일산은 현재 아주 뜨겁습니다. 거래량을 보시면 일산서구가 3월 250건이 거래되어 전국에서 3위 안에 들을 정도로 전국 투자자들이 몰리고 있습니다. 신중한 판단을 위한 정보를 드리오니, 너무 국한되지 마시고 충분히 저 위에 5개 단지는 승산이 있는 곳으로 이미 유명하니 가치 있는 투자로 1기 신도시 재건축 재개발 리모델링 아파트로 부자 되셨으면 좋겠습니다.

 

항상 가정의 평화와 행복이 축복 가운데 임하시길 간절히 바라겠습니다.

 

이전 편을 참고하시어, 보다 많은 꿀 정보 가져가시길 바라겠으며, 제게는 약 3원의 수익이 발생됩니다.