1기 신도시 재건축과 리모델링 아파트 평가하는 쉬운 방법! 일산-분당-평촌-중동-산본

1기 신도시 재건축과 리모델링 아파트는 용적률과 대지면적이 가장 중요합니다.

몇십 개의 포스팅을 통해 누차 강조하고 재건축과 리모델링의 법적 근거를 설명드린 부분이기도 합니다만

오늘은 그럼, 이 재건축과 리모델링 아파트를 어떻게 평가하고 물건을 쉽게 고를 수 있는지에 대해 말씀드리겠습니다.

 

방법은 무엇인가?

인터넷에 "아파트 실거래가(아실)"라는 웹사이트 또는 모바일 앱을 활용하시는 방법입니다.

이 아파트 실거래가(아실)는, 재건축과 리모델링 분야에서 만큼은 대한민국에서 활용도가 가장 높은 시스템입니다.

 

그럼 아파트 실거래가(아실)에서 무엇을 봐야 하는가?

1. 대지면적 : 14평 이상
2. 용적률 : 160% 이하 (지역에 따라 180% 이하 아파트 검토 필요)
3. 주거유형  : 3종 또는 2종 일반주거지

 

왜 대지면적/용적률/주거유형이 중요한가?

 

대지면적

• 예를 들어, 재건축과 리모델링을 할 때, 현재 내 땅이 14평인데 새로 짓는 집에 10평 쓰고 일반 분양에 4평을 써서 분담금을 낮추어 수익을 올리기 위한 용도로 대지면적은 넓으면 넓은수록 무조건 좋습니다.
• 일반적으로 대지면적이 14평은 되어야 사업성 평가에서 탈락하지 않아 재건축/리모델링/재개발이 가능합니다.

 

용적률

• 현재 구축 아파트 기준으로 용적률은, 100평의 땅에 50평씩 3층이 올라가 있으면 용적률이 150%가 됩니다.
• 용적률은 위로 얼마나 올렸나의 지표로, 이 용적률은 낮으면 낮을수록 향후 개발에 좋습니다.

 

주거유형

• 주거 유형은, 전용/일반/준 주거지역 크게 3개로 구분됩니다.
• 세부적으로는, 전용 1종/2종, 일반 1종/2종/3종, 준주거지역 6개로 구분됩니다.
• 가장 좋은 곳은, 3종 일반주거지역 및 2종 일반주거지역입니다.

전용주거지역	1종	단독주택
	2종	공동주택 (빌라/다세대)
일반주거지역	1종	저층 주택 (4층 이하)
	2종	중층 주택 (18층 이하)
	3종	고층 주택 (층수제한 없음)
준주거지역		주상복합 등(상업+주거)

 

어떻게 확인할 수 있나?

1. 아파트 실거래가(아실) 사이트 또는 모바일 앱 접속
2. 기본 화면에서 좌측 상단의 "명칭"을 클릭하고, 평당 단가 → 대지면적 또는 용적률로 변경
3. 대지면적을 14평 이상으로 막대기 조절하면, 14평 이상 아파트만 한 번에 분석 가능

아파트 실거래가(아실) PC버전

위 아파트 실거래가(아실) 사이트로 PC를 이용하는 것이 가장 편리하지만, 스마트폰 앱으로도 가능합니다.

여기서 6억 이하 아파트를 찾으신다면 정말 보물을 찾으신 거니까, 디딤돌 대출 + 보금자리론 동시에 연계하여 반드시 매수하시면 1년 내 1억은 버실 겁니다. (이 글 맨 아래 디딤돌 대출 + 보금자리론 동시 연계 방법 포스팅 있습니다.)

 

 

재건축/리모델링/재건축 돈 될만한 아파트 분석방법

처음부터 옛날 방식으로, 현장에 가봤자 여러분은 아무것도 건질 게 없습니다. 인터넷이 없을 때나 그랬었죠

1. 손품/손 임장 : 위와 같이, 아파트 실거래가(아실)/호갱 노노/부동산 지인/네이버 부동산/로드뷰 등을 활용하여 어떤 지역에 내가 투자할 만한 물건이 있는지 사전 분석을 통해, 정확히 돈이 될 만한 물건을 분석하셔야 합니다.
2. 전화 임장 : 내가 분석한 지역의 부동산에 전화를 걸어, 해당 물건이 어떤지? 가면 볼 수 있는지? 등을 확인하고, 부동산은 향후 우리의 든든한 정보꾼이 되어 주기에, 코드가 서로 맞는다면 박카스라도 한 박스 사주시면 좋습니다.
3. 현장 임장 : 이때나 돼서 실제 사람이 가보는 겁니다. 가서 위에 내용과 맞는지? 내가 진짜 투자할 수 있는지 등을 면밀하게 검토하는 단계로, 미리 손품과 전화 임장을 통해 정리된 자료를 기반으로 체크리스트를 만드셔서 하나씩 점검하시면서 보시는 게 가장 최고 좋습니다.

 

이런 플랫폼 다루는 방법을 모르신다면, 여러분은 재건축/재개발/리모델링 등의 부동산 투자는 하지 않으시길 바랍니다.

부동산 투자의 제1원칙은 절대 잃지 않는 것이고, 제2원칙은 제1원칙을 반드시 지키는 것입니다. (by. 너나 위)

 

꼭 사전 손품/손 임장을 통해, 내 자산을 지키시고 성공 투자하셔서 부에 올라타시길 바라겠습니다.