1기 신도시 특별법과 재건축-리모델링 수혜 지역은?

1기 신도시 5개 지역

2022년 부동산 트렌드는, 당연 재건축과 리모델링입니다.

1기 신도시 특별법에 따라 일산, 평촌, 분당, 산본, 중동이 가장 큰 수혜 지역으로 전망이 급부상하고 있습니다.

이 중에서도 재건축이냐 리모델링이냐에 따라 갈리고, 어떤 아파트 단지냐에 따라 상당한 편차가 있습니다.

 

1기 신도시 어디인가?

• 일산-분당-평촌-중동-산본 5개 지역입니다.
• 1990년 초반 노태우 정권에 만들어졌고, 현재 대부분 아파트 단지들은 재건축 연한인 30년을 채웠습니다.
• 재건축은 준공 후 30년, 리모델링은 준공 후 15년이 경과되어야 개발을 추진할 수 있습니다.

 

1기 신도시 특별법은? (요약)

• 규제완화 : 지구단위 계획이 필요한, 용적률과 건폐율 기준
• 세입자 배려 : 기존에 살던 세입자들에게, 우선 청약권/임대권 제공
• 안전진단 규제 완화 : (중요) 법을 개정이 필요 없어, 대통령이 즉시 발효 가능
• 이주단지 제공 : 3기 신도시 등에 주거 대책 마련
• 추가부담금 정부지원 : 정부에서 대출 등으로 지원 전망
• 광역교통망 예타 면제 : 광역교통망 예비타당성 조사(약 3년짜리) 면제 등

 

수혜지역은?

아래 표와 같이, 일산 → 분당→ 산본 → 평촌 → 중동 순서로 재건축 개발 가능성이 큽니다.

구분	분당	일산	평촌	산본	중동
평균 용적률(%)	184	169	204	205	226

 

이유는? (핵심지표 기준/근거)

1. 일산 : 용적률이 낮음, 사업성 좋음, 현재 가격도 6억 이하 아파트가 많아 정상 진행 전망으로 보임
2. 분당 : 용적률이 중간, 사업성 좋음, 현재 가격이 매우 비싸서 사실상 재건축 실행까지 분담금 등 난항 예상
3. 평촌/산본/중동 : 용적률 높음, 사업성 안 좋음, 현재 가격도 중위권 이상이라 사실상 재건축 완료는 의문

 

현시점, 진짜 투자 가치가 있는 아파트는?

• 실거주 필요 없을 시 : 6억 이하 소형 아파트 매수 추천 (디딤돌 대출 + 보금자리론 동시에 연계 필요)
• 실거주 필요할 시 : 8억 이상의 전용 84m2 이상의 대형 아파트 (실거주하시면서 재건축 기다리기 좋음)

 

반드시 놓치지 마시고 꼭 이 기회 잡으셔서, 가난의 대물림을 멈추시고 부의 반열로 올라오시길 바라겠습니다.